2026년 5월 9일로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 구윤철 경제부총리는 5월 9일까지 계약을 완료한 건에 대해 지역별로 4~6개월의 잔금 유예 기간을 부여하고, 세입자가 있는 경우 무주택 매수자에 한해 최대 2년의 실거주 의무를 유예하는 보완책을 발표했습니다. 강남 3구와 용산 등 토지거래허가구역의 특수성과 이번 조치가 시장에 미칠 영향을 상세히 분석하였습니다.
1. 2026년 부동산 시장의 최대 분수령, 5월 9일 양도세 중과 유예 종료
2026년 2월 10일, 대한민국 부동산 시장은 다시 한번 요동치고 있습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 청와대 국무회의에서 이재명 대통령에게 보고한 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완책’은 그동안 시장에서 돌던 ‘설마 또 연장하겠지’라는 기대를 정면으로 돌파했습니다. 정부의 메시지는 명확합니다. "아마(Maybe)는 없다"는 것입니다.
이번 조치의 핵심은 2022년부터 한시적으로 시행되어 왔던 다주택자 양도세 중과 유예 제도를 예정대로 2026년 5월 9일에 완전히 종료하겠다는 선언입니다. 유예가 종료되면 조정대상지역 내 주택을 매각할 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자 이상은 30%p의 중과세율이 다시 적용됩니다. 이에 따라 매도를 고민하던 다주택자들에게 남은 시간은 단 3개월 남짓입니다.
하지만 시장의 급격한 혼란을 방지하기 위해 구윤철 부총리는 ‘계약일 기준’의 유예라는 정교한 보완책을 들고 나왔습니다. 5월 9일 이전에 매매 계약서만 작성한다면, 잔금 납부와 등기 이전까지는 지역에 따라 4개월에서 최대 6개월까지 시간을 더 주겠다는 것입니다. 이는 잔금 마련이 어려운 매수자와 세입자 명도 문제로 고심하던 매도자 모두에게 숨통을 틔워주는 조치로 평가받고 있습니다.
2. 구윤철 부총리가 발표한 지역별 4~6개월 유예의 구체적 기준
이번 보완책의 가장 큰 특징은 지역별로 차등화된 유예 기간입니다. 정부는 규제 수위와 시장 상황에 따라 잔금 납부 기한을 두 갈래로 나누었습니다.
첫째, 서울의 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구입니다. 이 지역들은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 구 부총리는 이 지역의 경우 5월 9일까지 계약을 체결했다면 4개월 뒤인 9월 9일까지 잔금을 치르고 등기를 마칠 때까지 양도세 중과 유예 혜택을 주겠다고 밝혔습니다. 기존에는 3개월 안팎을 검토했으나, 토지거래허가구역 내 실거주 의무 이행 기간이 통상 4개월이라는 국민 의견을 수렴하여 수정된 결과입니다.
둘째, 그 외의 조정대상지역 및 수도권 신규 지정 지역입니다. 이곳은 계약 후 6개월 이내에 잔금이나 등기를 완료하면 됩니다. 5월 9일에 계약을 했다면 11월 9일까지가 데드라인이 됩니다. 특히 지난해 10·15 부동산 대책으로 새롭게 조정대상지역에 편입된 곳들은 매수자를 찾고 법적 절차를 밟는 시간이 더 필요하다는 현장의 목소리를 반영하여 6개월이라는 넉넉한 기간이 배정되었습니다.
3. 세입자 있는 주택의 파격적 예외: 2년 실거주 의무 유예
다주택자 매물의 가장 큰 걸림돌은 단연 '세입자'였습니다. 실거주 의무가 있는 규제 지역 주택을 매수하려 해도, 기존 세입자의 계약 갱신 청구권이나 남은 임대 기간 때문에 즉시 입주가 불가능한 경우가 많았기 때문입니다. 이를 해결하기 위해 정부는 '무주택 매수자'에 한정한 파격적인 예외 조항을 신설했습니다.
만약 다주택자가 보유한 주택에 세입자가 거주 중이고, 이를 '무주택자'가 매입한다면 임대차 계약이 종료되는 시점까지(최대 2년 범위 내) 실거주 의무를 유예해 주기로 했습니다. 이 조치는 단순히 다주택자의 탈출구를 마련해 주는 것을 넘어, 무주택자가 양질의 매물을 확보할 수 있는 기회를 제공하겠다는 이재명 정부의 정책 의지가 반영된 것입니다.
다만, 구윤철 부총리는 이 혜택이 매수인이 반드시 무주택자여야 한다는 점을 강조했습니다. 다주택자가 또 다른 주택을 사기 위해 세입자 핑계로 실거주 의무를 피하는 것은 용납하지 않겠다는 뜻입니다. 또한 임대차 계약 기간에도 한도를 정해 정책 발표일로부터 최대 2년까지만 인정하기로 했습니다.
4. "아마는 없다" 정부가 시장에 던지는 강력한 경고장
구윤철 부총리의 이번 보고에서 가장 회자되는 표현은 "아마는 없다"는 말입니다. 이는 과거 정권 교체 시기나 정책 변화기에 '버티면 결국 풀어줄 것'이라는 기대로 매물을 거둬들였던 시장의 학습 효과를 원천 봉쇄하겠다는 의지입니다.
이재명 대통령 역시 "언젠가는 풀어줄 것이라는 가능성을 완전히 없애야 한다"며 구 부총리의 강경한 태도에 힘을 실어주었습니다. 심지어 시행령에 규정된 양도세 중과 규정을 법률로 상향 조정하여, 정권이 바뀌더라도 함부로 유예하거나 폐지할 수 없도록 '대못'을 박는 방안까지 검토되고 있습니다.
이러한 정부의 태도는 다주택자들에게 '지금이 가장 비싸게, 그리고 세금을 덜 내고 팔 수 있는 마지막 기회'라는 신호를 보내고 있습니다. 실제로 2월 10일 발표 이후 주요 단지에서는 매도 호가를 낮춘 급매물들이 하나둘 등장하기 시작했으며, 세무 상담 창구는 보유 주택 매각 순서를 정하려는 다주택자들로 문전성시를 이루고 있습니다.
5. 다주택자가 당장 체크해야 할 세무 포인트 3가지
5월 9일이라는 데드라인이 확정된 상황에서 다주택자들은 다음의 세 가지 사항을 반드시 점검해야 합니다.
- 매매 계약서 작성 시점: 등기 이전일이 아니라 '계약서 작성일'이 중요합니다. 5월 9일까지 반드시 계약금을 주고받은 영수증과 확정일자가 찍힌 계약서가 준비되어야 합니다. 가계약금만 입금한 경우는 인정되지 않을 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.
- 지역별 잔금 기한 확인: 본인의 주택이 강남 3구/용산(4개월)인지 그 외 지역(6개월)인지에 따라 매수자와의 잔금 합의 기간이 달라집니다. 특히 강남 지역은 토지거래허가를 받아야 하는 시간까지 계산하여 서둘러야 합니다.
- 매수자의 주택 수 확인: 세입자가 있는 집을 팔 계획이라면, 매수자가 무주택자인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 매수자가 1주택자 이상이라면 앞서 언급한 '2년 실거주 유예' 혜택을 받을 수 없어 거래가 무산될 위험이 큽니다.
양도세 중과가 재개되면 양도차익의 최대 70~80%가 세금으로 나갈 수 있는 만큼, 이번 보완책을 활용한 매각 전략은 수억 원의 자산을 지키는 핵심적인 선택이 될 것입니다.
6. 자본시장으로의 '머니무브'를 유도하는 정부의 큰 그림
이번 부동산 규제 강화의 이면에는 이재명 정부의 또 다른 경제 비전이 숨어 있습니다. 바로 부동산에 묶여 있는 자금을 주식 및 채권 등 자본시장으로 유도하는 '머니무브(Money Move)' 전략입니다.
구윤철 부총리는 작년부터 지속적으로 "미국처럼 보유세를 1% 수준으로 강화해야 한다"고 주장하며, 부동산을 통한 불로소득의 매력도를 낮추겠다고 공언해 왔습니다. 이번 양도세 중과 유예 종료는 그 완결판입니다. 부동산에 투자해서 세금으로 다 뺏길 바에야, 차라리 주식 시장으로 눈을 돌리라는 강력한 시그널입니다.
정부는 다주택자가 주택을 처분한 자금을 자본시장에 재투자할 경우 각종 세제 혜택을 주는 방안도 함께 검토 중입니다. 즉, "집은 한 채만 가지고 살고, 남는 돈은 기업의 주식을 사서 나라 경제에 이바지하라"는 것이 구윤철 부총리가 그리는 2026년의 경제 지형도입니다.
7. 시장 전문가들이 전망하는 향후 1년간의 집값 추이
전문가들의 의견은 엇갈리고 있지만, 단기적으로는 하향 안정화가 불가피하다는 것이 중론입니다. 5월 9일까지 쏟아질 다주택자의 매물이 공급 과잉을 유도할 것이기 때문입니다.
특히 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 심화될 것으로 보입니다. 지방이나 외곽의 주택을 우선적으로 정리하고, 강남이나 용산의 핵심 자산을 지키려는 움직임이 뚜렷해질 것입니다. 하지만 정부가 강남권에 대해서는 잔금 유예 기간을 더 짧게(4개월) 설정한 것은 이러한 쏠림 현상을 방지하려는 의도로 풀이됩니다.
일부 전문가들은 하반기 이후 '거래 절벽'을 우려하기도 합니다. 유예 기간이 끝난 뒤에는 다주택자들이 아예 매물을 거둬들이고 장기 보유 모드로 들어갈 수 있기 때문입니다. 하지만 정부는 보유세를 평균 1%까지 올리는 보유세 강화 카드를 만지작거리며 '퇴로 없는 압박'을 가하고 있어, 과거와 같은 버티기가 성공할지는 미지수입니다.
8. 무주택자에게 찾아온 2026년 상반기 내 집 마련 기회
이번 정책의 가장 큰 수혜자는 누구일까요? 역설적으로 그동안 집값 폭등에 소외되었던 '무주택 서민'들입니다.
세입자가 있는 매물은 그동안 무주택자가 사고 싶어도 실거주 의무 때문에 포기해야 했던 영역이었습니다. 하지만 이제 최대 2년의 유예 기간을 얻게 됨으로써, 현재 전세로 살고 있는 집을 미리 사두거나 세를 낀 저렴한 급매물을 공략할 수 있게 되었습니다.
구윤철 부총리는 "이번 조치는 다주택자에게는 엄격하지만, 무주택자에게는 문턱을 낮추는 방향"이라고 설명했습니다. 따라서 자금력이 있는 무주택자라면 5월 9일 이전에 쏟아질 다주택자의 절세용 매물을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
9. 2026년 하반기 부동산 세법 개정 예고: 법률로 옮겨가는 양도세
구윤철 부총리는 이번 국무회의에서 이 대통령에게 "이번 주 안에 시행령을 개정하겠다"고 보고했습니다. 이는 국회 통과 절차 없이 정부의 의지만으로 즉각 시행하겠다는 속도전의 의미입니다.
하지만 여기서 멈추지 않고, 정부는 양도세 중과 규정을 아예 '소득세법' 본문에 명시하는 법 개정을 추진할 계획입니다. 시행령은 정부가 마음대로 바꿀 수 있지만, 법률은 국회의 동의를 얻어야 하므로 정책의 영속성을 확보할 수 있습니다. 이는 "다음 선거에서 정권이 바뀌면 다시 유예해주겠지"라는 시장의 마지막 희망까지 꺾어놓겠다는 전략입니다.
이러한 전방위적 압박 속에서 다주택자들은 이제 선택을 해야 합니다. 정부의 '공급 확대'와 '세제 강화'라는 양면 전술이 2026년 대한민국 부동산 시장의 패러다임을 완전히 바꾸고 있습니다.
10. 결론: 2026년 2월 10일의 선언이 남긴 과제
오늘 구윤철 부총리가 발표한 보완책은 단순한 세금 감면의 연장이 아닙니다. 그것은 시장의 예측 가능성을 높이고, 실거주 중심의 주거 문화를 정착시키겠다는 선언입니다. 4~6개월의 잔금 유예와 세입자 보호를 위한 2년 실거주 유예는 정책의 선량한 피해자를 막기 위한 섬세한 장치입니다.
부동산은 단순한 투자 상품을 넘어 누군가에게는 삶의 터전입니다. 정부의 이번 강경책이 집값 안정과 자본시장 활성화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 전 국민이 지켜보고 있습니다. 다주택자라면 감정에 치우친 대응보다는 정확한 세무 계산과 지역별 기준을 파악하여 실익을 챙겨야 할 때입니다.
"아마는 없다"는 구 부총리의 말처럼, 우리 인생의 자산 관리에서도 막연한 기대보다는 확실한 데이터와 정책 흐름을 읽는 혜안이 필요합니다. 2026년 5월 9일, 그 이후의 대한민국 부동산 지도는 이전과는 완전히 다른 모습으로 그려질 것입니다.
📚 참고 자료
- [연합뉴스] 구윤철 "다주택 중과, 5·9 前 계약후 4∼6개월 내 잔금시 유예"
(2026.02.10) https://www.yna.co.kr/view/AKR20260210083300001 - [동아일보] 구윤철 “다주택 중과, 5·9 前 계약후 4∼6개월 내 잔금시 유예”
(2026.02.10) https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20260210/133334750/2 - [한겨레] 구윤철 “세입자 있는 다주택자 매물, 무주택자가 사면 최대 2년 실거주 유예”
(2026.02.10) https://www.hani.co.kr/arti/politics/bluehouse/1244245.html - [중앙일보] 5월 9일까지 매매 계약서 쓰면, 다주택 양도세 중과 최장 6개월 유예
(2026.02.03) https://www.joongang.co.kr/article/25402463 - [에데일리] "규제지역 다주택자, 5·9 전 계약후 3∼6개월내 잔금시 중과유예 검토"
(2026.02.03) https://marketin.edaily.co.kr/News/ReadE?newsId=04257446645346912
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